måndag 19 juni 2017 12:15
"Lidingöhem förvaltar en betydande del av lidingöbornas investeringar och fastighetsvärden. Som styrelseledamot och ansvarig för dessa värden, ställs jag inför en affär, omslutande 175 000 000 kr, utan att i tillräcklig tid få ett beslutsunderlag. Det som skickas ut, säger väldigt litet om affären, värdet eller den tilltänkte köparen. Avtalets bilagor saknas, liksom bolagets årsredovisning. Ingen finansiell analys av köparen presenteras". Det skriver Nancy Mattsson (L) i nedanstående debattartikel. Frågan om försäljning tas upp ikväll, måndag, på kommunfullmäktiges sammanträde.
Politik i all ära, men kom igen nu!
Jag är styrelseledamot i Lidingöhem. Politiker. Jag är också skattebetalande lidingöbo och yrkesverksam inom bygg- och fastighetsbranschen.
Till att börja med, vår demokrati rymmer lyckligtvis olika politiska ideologier. Det gör att vi landar i olika ställningstaganden i sakfrågor. Gott så. Vid sidan av ideologi finns rimligtvis också kompetens att använda kunskap, agera rationellt och ansvarsfullt. Alltid, men särskilt när det gäller att handha lidingöbornas finansiella tillgångar och värden.
Att Liberalerna är emot den omstrukturering och försäljning av Lidingöhem, som Kommunfullmäktige beslutat om, är väl känt. Sakskälen är såväl ”mjuka” som ”hårda”.
Lidingö har ett betydande och växande bostadsförsörjningsbehov, som inte uppfylls. Markprisutvecklingen är kraftigt ökande och just stigande mark- och fastighetspriser, förutom bristande planberedskap, är ett stort hinder för nyproduktion av bostäder.
Lidingöborna har, genom Lidingöhem, byggt upp något som marknaden värderar mycket högt; ett kommersiellt fastighetsbestånd av hyresbostäder. Det är inte en tillfällighet att pensionsbolagen säkerställer framtida pensionsutbetalningar genom placeringar i svenska fastighetsbolag. Fastigheter är ett sällsynt framgångsrikt sätt att skapa stora ekonomiska värden och god avkastning. Historiskt, nu och för framtiden.
Majoriteten i Lidingöhems styrelse beslutade, 2017-06-13, att godkänna en försäljning av delar av fastighetsbeståndet. Mötet började kl 17:00. Ledamöterna fick, per mejl kl 14:08, beslutsunderlag i form av aktieöverlåtelseavtal tecknat med den tilltänkte köparen och en trevlig liten presentation av bolagets historik (startat 2000) och deras vision.
Jag må vara yrkesskadad, men jag blir rätt ut sagt förbannad av en sådan hantering.
Lidingöhem förvaltar en betydande del av lidingöbornas investeringar och fastighetsvärden. Som styrelseledamot och ansvarig för dessa värden, ställs jag inför en affär, omslutande 175 000 000 kr, utan att i tillräcklig tid få ett beslutsunderlag. Det som skickas ut, säger väldigt litet om affären, värdet eller den tilltänkte köparen. Avtalets bilagor saknas, liksom bolagets årsredovisning. Ingen finansiell analys av köparen presenteras.
När relevant material saknas, vill jag få svar - inte gissningar - på hyfsat självklara frågor. Frågor som gängse försäljningsprocesser hanterar. Med vilken finansiering har man byggt upp sitt bostadsbestånd? Varifrån kommer pengarna, det egna kapitalet om 30-40%, i de affärer bolaget tidigare gjort och nu avser göra med Lidingöhem? Hur ordnar bolaget förvaltningen av det geografiskt spridda beståndet? Vilka är bolagets bruttomarginaler? De genomsnittliga drift- och underhållskostnaderna? Hur ser hyreshöjningshistoriken ut?
Jag vill vara tydlig, den tilltänkte ägaren är säkerligen alldeles utmärkt och långsiktig. Min poäng är att jag vid beslutstillfället inte hade tillräcklig kunskap om affären, de inkomna buden, om eller hur de vägledande principerna för ny ägare var uppfyllda. Inga utvärderingar eller analyser. Det som fanns var ett aktieöverlåtelseavtal. Jo, en UC hade visst gjorts och kunde skickas ut. I efterhand. Tillsammans med en årsredovisning. Även den i efterhand.
Ja, ja, formfrågor, men blev priset rätt, då? En tidigare objektsvärdering landade, för ett år sedan, på en lägre summa än nu förhandlad köpeskilling. Bra, kan tänkas. Men fastighetsvärdena har fortsatt upp och yielderna ändrats. En outnyttjad byggrätt saknades i värderingen. Så när ingen ny värdering nu gjordes inför försäljningen, så är det svårt att uttala sig om priset landade ”rätt”.
Men en budgivning ger väl ett marknadspris? Prospektet gick till flera olika aktörer. Oklart vad som styrt urvalet av aktörer, men ett större antal indikativa bud borde ha lämnats. Ett fåtal bud, i rådande marknad, måste väl rimligen vara ett misslyckande och snarare ett svar på en illa förberedd försäljning, ett rejält omtag och stor tidspress?
Genvägar är senvägar. Paketering av fastigheter i små bolag och en forcerad försäljningsprocess, tycks snarast ha avhållit många av marknadens aktörer från att delta. Synd. För tanken med att bryta upp fastighetsbeståndet i små bolagsenheter, var väl att maximera buden för vardera objekt? Hur fördelades buden för objekten? Fanns det högre bud, men som avsåg bara ett av de båda bolagen? Antogs lägre bud för något av bolagen, för att det blev ett bra ”paketpris” och avslut? Jag hade gärna sett en bredare analys av de inkomna buden, men jag kanske är petig.
Och så de ”mjuka” värdena. Hyresrätterna ska finnas i 5 år enligt avtalet. Är det en långsiktig ägare, så finns de säkert kvar längre än så. Idag hyr Lidingö stad av Lidingöhem för tjänstebostäder och sociala och medicinska förturer. För relativt prisvärda genomsnittshyror. Jag ser inte i aktieöverlåtelseavtalet att detta upplägg förs vidare till den nya ägaren. Är detta en nackdel för staden jämfört tidigare? Om stadens ”hyresgaranti” och nuvarande hyresnivåer nu kan ”släppas”, har denna fördel beaktats i priset? Bra att veta, tänker jag.
Så, politik i all ära, men nu handlar det om fastighetsaffärer. Det är inte särskilt ofta som staden ägnar sig åt sådant, så då föreställer jag mig att det är bra att hålla sig till en gängse försäljningsprocess. Prioritera fakta och gott beslutsunderlag, för både köpare och säljare. Skicka ut underlag i tillräcklig tid. Om inget av detta, ja, då ökar risken för dåliga beslut. Och dåliga affärer, för båda parter. Med risk för förlorade värden och förmögenhetsöverföring.
Att sälja ut lidingöbornas tillgångar, det är politik. Men en bolagsstyrelse ska, så mycket mer än politik. Den ska agera med gott affärsmannaskap och kunskap i beslut. Och jag är nog för lite politiker, för både innehåll i sak och poäng i hanteringen går mig här helt förbi.
Nancy Mattsson (L)
Styrelseledamot Lidingöhem
2017-06-19
Nancy Mattsson (L) 2017-06-22 10:44
Johan Mähler 2017-06-21 20:43
Anna Rheyneuclaudes Kihlman 2017-06-21 14:20
Herje Larsson 2017-06-21 12:51
Anders Wennberg 2017-06-20 21:12
Bo Widerström 2017-06-20 15:47
Jan Weissenrieder 2017-06-20 13:10
Åke Andersson 2017-06-19 20:03
Anders Wennberg 2017-06-19 19:31
Äta. Bo. Sevärdheter. Barn på ön. Resa till Lidingö. Fakta
Annonser från Google